Colocation

Les contrats de colocation suivent, en général, les règles de la loi du 6/7/1989 que le logement loué soit vide ou meublé (durée du loyer, révision du loyer, charges).

Un décret en Conseil d’État adaptera aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de la décence.

Conclusion du contrat

Si la colocation impose la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, cela correspond à une division de logement. La loi exige alors une superficie du logement supérieure à 14 m² avec un volume supérieur à 33 m³. Le contrat type établi par le décret n° 2015-587 n’est pas applicable dans ces cas.

Loyer

Les propriétaires ne peuvent plus fixer librement le prix du loyer de chaque pièce indépendamment du montant global du loyer. En effet, la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer normalement applicable au logement.

Cette règle s’applique surtout dans les 28 agglomérations où il existe un fort déséquilibre entre offre et demande. Les loyers sont encadrés et plafonnés dans ces zones-là. Il existe un montant du loyer de référence fixé par type de biens (voir Location de 1989 : loyer*).

Caution

Le bailleur peut exiger une caution par locataire. Chaque caution doit être identifiée pour chaque colocataire. Au départ d’un colocataire, sa caution est solidaire du loyer dans les mêmes délais que lui.

Solidarité des colocataires

La solidarité d’un des colocataires et celle de sa caution prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire est inscrit au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard 6 mois après la date d’effet du congé.

Assurance du logement

Le propriétaire peut convenir dans le bail qu’il assure le logement pour ses colocataires et récupère la quote-part d’assurance sur chacun d’entre eux tous les mois à raison d’1/12^e de la prime annuelle.

Cette formule évite les délais pour régler un sinistre lorsque chaque colocataire souscrit une assurance pour la part du logement loué ou les difficultés lorsqu’un seul locataire assure l’intégralité du logement et quitte la colocation.

Charges locatives

Les charges locatives sont récupérées par le propriétaire :

• soit en fonction de leur montant réel (provision et régularisation) comme pour une location nue classique (voir Location de 1989 : charges locatives*) ;
• soit sous la forme d’un forfait (sans complément ni régularisation).

Ce choix est inscrit dans le contrat de bail.

Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou le précédent locataire s’est acquitté.