Les différents types de location

Inutile de chercher à louer un logement « loi de 1948 » : ce régime de location s’applique à des logements construits avant le 1/9/1948 situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants et pour lesquels le bail a été signé avant le 23/12/1986. Le contrat de location doit préciser si la loi de 1948 s’applique au logement.

Ces logements loi de 1948 sont classés en différentes catégories selon leur équipement et leur confort : II A, II B ou II C (d’assez bonne qualité), III A, III B (construction ordinaire), IV (logement ne répondant pas aux normes de décence). La catégorie du logement détermine le niveau maximum de loyer.

Aucune durée minimale de location n’est imposée. Elle dépend donc de ce qui a été convenu entre le locataire et le propriétaire.

Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aussi longtemps qu’il le souhaite (voir Maintien dans les lieux*).

• Pour les logements des catégories II B et II C, le propriétaire peut décider de faire sortir le bien de ce régime afin de le louer au prix du marché.
  Pour cela, le bailleur propose un nouveau bail de 8 ans au cours duquel le loyer sera régulièrement augmenté jusqu’à ce qu’il atteigne le prix d’un loyer dépendant de la loi de 1989 (en cas de litige, on peut s’adresser aux commissions de conciliation*). Dès la date de conclusion du contrat, la location n’est plus régie par la loi de 1948 mais par la loi valable pour les logements de droit commun : la loi du 6/7/1989.
  Le locataire peut refuser de conclure un tel bail si ses ressources nettes imposables de l’année précédente sont inférieures à un certain montant (pour accéder au barème, cliquez-ici) .
• Pour les logements des catégories III A et III B, le propriétaire peut conclure un bail de 6 ans avec un loyer libre mais seulement avec l’accord du locataire. À la fin de ces 6 années, le logement échappera au champ d’application de la loi de 1948.

• Les HLM
  Les loyers dans les logements sociaux (HLM, SEM et organisme de logement social ou OLS) sont moins élevés que ceux soumis à la loi de 1989. Ils sont réservés aux personnes remplissant une condition de ressources. Les demandes sont beaucoup plus importantes que le nombre de logements disponibles. Afin de renforcer la transparence de la gestion et du classement de ces dernières, un système de cotation des demandes sera mis en place dans des conditions qui seront définies par décret (voir Location d’un logement social*).

  À NOTER

  Les personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou à ses abords sont prioritaires pour obtenir un logement social.

• Les logements conventionnés
  Les logements conventionnés sont aussi intéressants. Il s’agit de logements construits ou rénovés avec l’aide de l’État. En contrepartie, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyer pendant le remboursement des prêts. D’autre part, ils ouvrent droit à l’APL*.
  Pour trouver un logement conventionné, se renseigner auprès des mairies ou dans les centres d’information agréés par l’ANIL (voir Adresses, p. 521).
• Les logements vacants gérés par les HLM
  Les organismes HLM peuvent conclure avec des particuliers propriétaires de logement des contrats de location pour une durée librement définie entre eux.
  Les logements concernés doivent :
  • satisfaire aux normes minimales de confort et d’habitabilité. Si ce n’est pas le cas, l’organisme HLM peut être chargé par le propriétaire, aux frais de celui-ci, de réaliser les travaux de mise en conformité ;
  • être vacants depuis au moins 2 ans.
  
  Pour bénéficier d’un tel logement, le sous-locataire doit remplir les mêmes conditions que pour avoir droit à une location d’un logement social*.
  Les obligations respectives du sous-locataire et de l’organisme HLM, la forme et le contenu du contrat, les règles de révision du loyer et de résiliation du contrat sont régis par la loi de 1989.
  À l’issue du contrat liant l’organisme HLM et le propriétaire, ce dernier pourra conclure un bail avec le sous-locataire. À défaut, il récupérera son logement libre de toute occupation. L’organisme HLM devra, dans ce cas, reloger le sous-locataire.
  Le sous-locataire peut obtenir l’APL* si le logement est conventionné par son propriétaire.

  À NOTER

  Dans les communes qui ont un taux de logements locatifs sociaux supérieur à 20 %, l’accord du maire est obligatoire avant tout contrat.

• Ce sont les plus nombreux et aussi les plus chers. Ils sont soumis à la loi du 6/7/1989 (voir les questions intitulées « Location de 1989 » pour en connaître les points principaux).
  Il existe plusieurs moyens pour trouver ces logements :
  • les annonces immobilières (elles peuvent émaner soit de particuliers, soit d’agences immobilières) ;
  • les agences immobilières ;
  • les notaires.
  
  Quand un professionnel intervient, il y a des frais à payer (voir Location loi 1989 : signature du bail*).
  On peut aussi consulter les fichiers des centres d’information agréés par l’ANIL pour avoir des informations sur le bail, les droits et obligations du bailleur et du locataire, etc.
• Les locations meublées occupées à titre de résidence principale sont soumises au régime juridique de la loi de 1989 (voir Locations de meublés*).

Les locations saisonnières*, les logements de fonction, etc., ne sont soumis ni à la réglementation qui s’applique aux loyers de 1948 ni à celle qui concerne les locations de 1989. La réglementation qui leur est appliquée doit être conforme aux clauses du contrat qui lui-même doit correspondre aux dispositions du Code civil.