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Location d’un logement social

Qu’est-ce qu’un logement social ?

Le grand public le désigne sous le terme « HLM » (habitat à loyer modéré). Il s’agit d’un logement construit avec des aides publiques (prêt à taux privilégié, subventions) pour pouvoir loger des personnes à revenus modestes. Les règles d’attribution d’un logement social sont fixées par l’État et l’obtention d’un tel logement passe nécessairement par la « commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation de logement ».

Il existe différentes catégories de logements sociaux selon la nature des aides publiques obtenues pour la construction de l’immeuble :

  • le prêt locatif aidé d’intégration finance des programmes réservés aux personnes en situation de grande précarité ayant des difficultés sociales et économiques ;
  • le prêt locatif à usage social finance les HLM « classiques » ;
  • le prêt locatif social (PLS) finance des logements situés dans des zones dont le marché immobilier est le plus tendu.

Le plafond de revenus à respecter pour bénéficier d’un logement social diffère selon la nature du prêt qui a servi à réaliser le projet immobilier.

Qui peut l’obtenir ?

Les ménages qui remplissent les deux conditions suivantes :

  • ne pas disposer de revenus dépassant un certain plafond. Ce plafond est établi en combinant trois critères : la nature du prêt obtenu par le bailleur social lors de la construction du bâtiment, la localisation du logement et la situation familiale du demandeur. Les ressources prises en compte sont les revenus fiscaux de l’avant-dernière année (2020 pour une demande de HLM en 2022). En cas de diminution de ressources d’au moins 10 %, les revenus perçus la dernière année ou au cours des 10 derniers mois peuvent être retenus. Pour les personnes en instance de divorce, en situation de rupture de PACS, bénéficiaires de la protection internationale, seuls leurs revenus sont pris en compte. Pour déterminer la composition du ménage, sont retenus les personnes vivant au foyer, mais également les enfants faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement ;
  • être de nationalité française et, s’ils sont de nationalité étrangère, détenir un titre de séjour en cours de validité.

En outre, les financeurs des logements sociaux (État, collectivités territoriales, Action logement, etc.) ont un quota de logements qui leurs sont réservés. Ils les attribuent aux personnes qui en font la demande auprès d’eux en fonction de leur situation familiale, de leurs revenus, etc.

Enfin, la loi établit des personnes prioritaires : les personnes handicapées, les victimes de violences au sein d’un couple, les victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou à leurs abords, etc.

Que faut-il faire ?

Faire une demande :

  • en ligne sur le site www.demande-logement-social.gouv.fr : elle est alors consultable par tous les bailleurs sociaux du département ou de la région en Île-de-France ; les démarches peuvent même être faites de son téléphone portable ;
  • ou via le formulaire Cerfa n° 14069*04 et le déposer (ou l’envoyer par lettre recommandée avec avis de réception) :
    • auprès des organismes de HLM,
    • en préfecture,
    • au service logement de la commune,
    • à l’organisme collecteur d’Action logement.

Une attestation d’enregistrement est délivrée au maximum 1 mois après le dépôt de la demande.

Il convient de renouveler sa demande tous les ans (1 mois avant la date anniversaire figurant sur l’attestation de dépôt initial).

Quel est le montant du loyer ?

  • Le montant du loyer initial est fixé par le bailleur social selon la formule suivante : prix de location au m² fixé par le bailleur social × surface corrigée du logement, celle-ci étant déterminée à partir de sa surface réelle affectée de coefficients pour tenir compte de son état, de ses équipements et de sa localisation.
  • En fonction des revenus du ménage, les locataires peuvent obtenir une réduction de loyer de solidarité. Le montant de revenus à ne pas dépasser pour l’obtenir dépend de la localisation du logement et du nombre de personnes qui y sont logées.
  • Le montant du loyer est révisé chaque année, au maximum, selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) en partant de l’IRL applicable au 2e trimestre de l’année précédente. Les bailleurs sociaux peuvent décider de revaloriser d’un taux moindre.
  • Un supplément de loyer de solidarité est obligatoirement dû si, pendant le bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer dépassent d’au moins 20 % les plafonds de ressources (pour accéder au barème, cliquez-ici) . Il n’est pas applicable pour les logements situés dans une zone de revitalisation rurale ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

    À NOTER

    Le montant du surloyer est progressif (en fonction des revenus des ménages) et peut conduire à un loyer global proche du marché du secteur privé.

  • Il est calculé en fonction du nombre de mètres carrés habitables, de la qualité et de la situation géographique de l’immeuble.
  • Il s’applique sur les baux en cours.
  • Le montant du loyer hors charges + le surloyer ne peut dépasser 30 % des ressources de l’ensemble des personnes du foyer.

Le droit au maintien dans les lieux peut-il être remis en cause ?

Le locataire peut être contraint de quitter son logement lorsque ses revenus dépassent de plus du double le plafond de ressources et cela pendant au moins 2 années consécutives.

En outre, un locataire résidant dans un logement HLM situé dans une zone tendue peut perdre son droit au maintien dans les lieux s’il n’a pas répondu à l’enquête sur les ressources pendant 2 années consécutives. La sanction est appliquée à l’issue d’un délai de 18 mois à partir du 1er janvier de l’année qui suit ces 2 années. 6 mois avant l’issue de ce délai de 18 mois, le bailleur notifie au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, la date à laquelle il doit avoir quitté les locaux.

Ne sont pas concernés par ces cas de perte au maintien dans les lieux les locataires âgés de plus de 65 ans ou handicapés, ceux ayant à charge des personnes souffrant de handicap ou les locataires de logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV).

La colocation est-elle possible dans le parc HLM ?

Oui, elle est autorisée mais de fait peu utilisée.

Pour accéder à un logement en colocation, il faut le préciser au moment de la demande, par exemple en ligne sur le site www.demande-logement-social.gouv.fr. Chaque colocataire doit remplir la condition de ressources et n’est responsable du versement que de sa part de loyer et de charges.

BON À SAVOIR

Le locataire peut être contraint de quitter son logement en cas de sous-occupation : voir Maintien dans les lieux*.

C. cons. hab. : Art. L. 441 et s. CCH
    Date de dernière mise à jour: 18/03/2022 PARTAGER SUR

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