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Location de 1989 : loyer

À l’entrée dans les lieux

  • Lors de la première mise en location, le bailleur établit librement le montant du loyer.

    À NOTER

    Il est possible de consulter les prix des loyers pratiqués dans toute la France à partir d’une carte interactive sur le site www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers#e1.

  • Lorsque le locataire en place quitte les lieux et qu’un bail est signé avec un nouveau locataire :
    • si le bien se trouve dans une zone où le marché n’est pas tendu : le bailleur établit le loyer librement ;
    • si le bien est dans une zone tendue : le nouveau loyer ne peut dépasser celui de l’ancien locataire si le logement est resté vide moins de 18 mois (sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué). Si le logement est resté vide plus de 18 mois, le bailleur fixe librement le loyer.

Pour savoir si un logement est en zone tendue, on peut utiliser le simulateur en ligne : www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.

L’encadrement des loyers limite le montant du loyer d’un logement lors de sa mise en location ou de sa hausse lors de sa remise en location. Cette possibilité d’encadrement est donnée à titre expérimental jusqu’au 25/11/2026 aux collectivités locales situées dans une zone de marché immobilier tendu si elles en font la demande. Dans les villes qui optent pour ce dispositif, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré (tous les trois exprimés par m² habitable) sont fixés par arrêté préfectoral. Cet encadrement est en vigueur sur tout le territoire parisien, à Lille, sur les territoires de Plaine Commune et de Est Ensemble (qui comportent chacun 9 communes en région parisienne) et dans les communes de Lyon et Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.

Des sanctions (amende de 5 000 €) peuvent être appliquées aux bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement.

ATTENTION

Depuis le 1/1/2021, la possibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires est bloquée pour les logements étiquetés F et G dans le DPE et qui se trouvent dans l’une des 28 agglomérations considérées comme zones tendues (voir plus loin « Villes au marché locatif tendu »).

En cours de bail

Chaque année

Le contrat prévoit l’indexation annuelle du loyer. L’indice de référence est celui indiqué au contrat.

La variation du loyer est calculée à partir de l’indice de référence des loyers (pour accéder au barème, cliquez-ici) .

ATTENTION

L’augmentation du loyer résultant de la révision annuelle ne peut excéder ce montant.

Exceptionnellement

Lorsque le bailleur et le locataire sont d’accord sur la réalisation par le propriétaire de travaux d’amélioration, le contrat de location ou un avenant fixe l’augmentation de loyer consécutive à ces travaux.

En cas de travaux d’économies d’énergie réalisés par le bailleur amenant le logement à un certain niveau de performance énergétique, celui-ci peut faire contribuer le locataire aux frais engagés après concertation avec le locataire sur les travaux à réaliser.

Au moment du renouvellement du bail

Cas général

Le loyer ne peut pas être augmenté autrement que par l’augmentation résultant éventuellement de son indexation sur l’indice de référence des loyers, sauf si le bailleur le juge manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire doit faire une proposition de nouveau loyer par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier, au moins 6 mois avant l’expiration du bail, en joignant les 3 ou 6 références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables qui lui ont servi pour calculer ce nouveau loyer et en reproduisant intégralement l’article 17-2 de la loi du 6/7/1989.

Si le loyer peut être augmenté, la hausse doit être étalée sur la durée du nouveau bail. Elle s’applique par tiers, ou, si la hausse est supérieure à 10 %, par sixième même si le nouveau bail n’est que de 3 ans.

Le propriétaire négligent qui n’opère pas la revalorisation annuelle ne peut pas réclamer un arriéré de loyer.

Villes au marché locatif tendu

Vingt-huit agglomérations de plus de 50 000 habitants sont concernées parmi lesquelles Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Strasbourg, Toulouse et Montpellier.

La réévaluation du loyer est limitée à la révision prévue dans le contrat ou dans un avenant conclu lors du renouvellement, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. Le bailleur peut proposer un nouveau montant de loyer en se fondant sur 3 ou 6 références de loyer du voisinage selon la taille de l’agglomération. Au moins deux tiers des références doivent correspondre à des locations sans changement de locataires depuis au moins 3 ans. L’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le loyer pratiqué dans le voisinage pour un logement comparable et le dernier loyer du locataire en place en tenant compte de la révision annuelle ;
  • 15 % du coût des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement si ce montant équivaut à 1 an de loyer au minimum.

Qu’entend-on par « éléments de référence » ?

  • Il faut tout d’abord que le propriétaire cite les loyers de logements « comparables » à celui de son locataire : la qualité de l’immeuble doit être similaire (construction, isolation, état d’entretien, présence d’un concierge, installation d’interphone, etc.) comme la superficie, le nombre de pièces et le confort du logement.
  • Les logements comparés doivent être situés dans le « voisinage » : dans une grande ville, on ne pourra comparer qu’avec un logement situé non seulement dans le même quartier, mais aussi dans le même groupe d’immeubles. Dans une petite ville, le voisinage peut s’étendre à la ville entière.

Combien de références données par le propriétaire ?

Il en faut au moins 3. Mais dans les agglomérations de plus d’1 million d’habitants, il devra en fournir 6.

Où peut-on se procurer des références de loyer ?

Que l’on soit propriétaire ou locataire, on peut s’adresser aux syndics d’immeubles, agents immobiliers, associations de propriétaires, de locataires et à l’« observatoire des loyers » régional, dont les informations sont très rigoureuses.

L’ADIL (Association départementale d’information sur le logement) peut fournir les coordonnées de ces organismes (voir Adresses, p. 521).

Loi du 6/7/1989 : Art. 17 à 20 ; Décret du 20/7/2012.
    Date de dernière mise à jour: 18/03/2022 PARTAGER SUR

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