Parties communes ou privatives de copropriété

Il s’agit des éléments dont chacun, dans l’immeuble, a la propriété exclusive. Toutefois, certains de ces éléments, étant intégrés dans un tout, ne peuvent être supprimés ou modifiés (dans la mesure où l’aspect extérieur de l’immeuble ou son bon état se trouvent concernés) qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires :

• La porte d’entrée : entretien à la charge du copropriétaire. Son aspect ne peut être modifié sans l’accord de l’assemblée générale. La sonnette, si elle n’a pas été installée à la construction, peut être laissée au goût de chacun.
• L’entrée, le salon, la salle de séjour, les chambres : les plafonds (plâtre, peinture) ; les cloisons de séparation des pièces (mais pas les gros murs) ; les revêtements décoratifs (papiers, tissus, peinture) ; les châssis de fenêtres, la vitrerie, la sonnerie ; les portes de communication (menuiserie et serrurerie) ; les volets, persiennes, stores, jalousies (ne pas les modifier ou les installer sans l’accord du syndic ou de l’assemblée) ; les parquets ou revêtements de sol ; les cheminées (pas les conduits).
• La cuisine : le plafond ; les cloisons ; les carrelages (de sol et muraux) ; les canalisations d’eau à partir de la colonne montante ou jusqu’à la descente ménagère ; toute la robinetterie ; les siphons ; la hotte ; les éviers.
• La salle d’eau, la salle de bains, le cabinet de toilette : le plafond, les cloisons, les carrelages ; la baignoire avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le lavabo avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le bidet avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le chauffe-eau.
• Les W.-C., la cuvette ; le siphon ; la chasse d’eau à partir de la colonne montante, les tuyauteries et canalisations jusqu’à la chute.

Règles générales

Le règlement de copropriété définit les parties de bâtiments et de terrains que tous les copropriétaires peuvent utiliser. Si, pour un élément du bâtiment, le règlement de copropriété ne précise rien ou si la précision est en contradiction avec un autre document (par exemple, l’état descriptif de division), l’article 3 de la loi de 1965 s’applique. Il énumère les parties considérées comme étant des parties communes :

• le sol : les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• le gros œœuvre des bâtiments ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisation y afférant qui traversent des locaux privatifs :
  • l’ascenseur,
  • le chauffage central : la chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat et, pour éviter de graves perturbations pour l’ensemble de l’installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage qui se trouvent dans les appartements.
  
  Pour les travaux autorisés par l’assemblée générale, on aura recours à l’entreprise habituellement chargée de l’entretien de l’installation,
  • les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s’ils sont collectifs ; en revanche, s’ils existent dans chaque appartement à usage individuel, les vidoirs sont des éléments privatifs,
  • l’antenne collective : pour faire un raccordement de poste, ne faire appel qu’à l’installateur de l’antenne collective ;
• les éléments incorporés aux parties communes (les solives, les barres d’appui ou les garde-corps, etc.) ;
• les droits qui sont liés aux parties communes : comme le droit d’affichage, le droit de construire sur les parties communes, etc.

Les parties communes spéciales

Il s’agit de parties communes affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires (mais pas à tous) et dont ils sont propriétaires. Pour ces parties, il est nécessaire de créer des « charges spéciales » dont les copropriétaires concernés sont redevables. De la même manière, il faut établir des règles spécifiques de vote en assemblées pour les décisions les concernant.

Les parties communes à jouissance privative

Ce sont des parties d’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires mais dont l’usage est réservé à un seul d’entre eux (par exemple, un jardin). Il ne s’agit pas d’une partie privative du lot.